La pierre américaine
Pour les investisseurs avec un profil prudent et souhaitant obtenir des revenus passifs, les "real estate investment trusts" (abrégé en REIT et traduit en français par société d’investissement immobilier coté ou SIIC) peuvent faire une bonne option. Regard sur une des valeurs sûres des REITs américains.
Points-clé de l’article
Un "real estate investment trust" (abrégé en REIT) est une entreprise dont la mission est d’acquérir, de développer et de gérer des biens immobiliers.
Les biens sous gestions peuvent être de nature diverse comme par exemple des logements, des hôpitaux, des hangars ou des boxes de stockage.
Ces entreprises ont un statut légal particulier qui les oblige à verser au moins 90% de leurs bénéfices nets sous forme de dividendes à leurs actionnaires.
Realty Income est le numéro un américain de l’immobilier commercial, spécialisé dans les "strip malls".
Ce segment est intéressant car il s’inscrit profondément dans la vie urbaine américaine et remplit les besoins essentiels et quotidiens des américaines (par exemple : supermarchés, services de coiffure, de blanchisserie, restaurants etc).
Realty Income a su démontrer une excellence de gestion depuis 1994 en ne ratant aucun paiement de dividende et en augmentant ces derniers de façon ininterrompue à raison de 4,4% par an.
L’entreprise est la preuve qu’une idée simple et sensée poursuivie avec discipline est le meilleur moyen de réussir.
Qu’est-ce qu’un REIT ?
Un REIT est une entreprise qui possède et gère des biens immobiliers. Les biens peuvent être de natures diverses : des bureaux, des appartements, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux, des hôtels ou mêmes des forêts.
Ce genre de sociétés ont un statut spécial, notamment un taux de taxation moins importante. En échange, elles sont contractuellement obligées de reverser au moins 90% de leurs bénéfices nets sous forme de dividende aux actionnaires. La taxation intervient alors au niveau de ces derniers.
Le mécanise de fonctionnement fondamental d’un REIT est d’emprunter du capital, l’utiliser pour acquérir des biens immobiliers et d’engranger la différence entre les loyers perçus et les coûts de financement et de gestion. De par le niveau de redistribution des bénéfices, les REITs sont structurellement endettés.
Quelques exemples de REITs :
Unibail-Rodamco-Westfield ($URW.PA), un spécialiste européen des centres commerciaux.
La Société de la Tour Eiffel ($EFF.PA), l’opérateur en charge de l’exploitation de la célèbre attraction parisienne.
Simon Property Group ($SPG.US), un spécialiste américain des centres commerciaux.
Welltower ($WELL.US), un spécialiste américain de l’immobilier dédié à la santé.
Public Storage ($PSA.US), un REIT américain pour les box de stockage.
Realty Income en quelques mots
Realty Income ($O.US) est le numéro un actuel aux Etats-Unis de l’immobilier commercial. C’était une place longtemps tenu par Simon Property Group et le pari initial de Realty s’est avéré plus adapté aux changements structurels de la réalité économique américaine.
Realty Income s’est spécialisé dans le segment des "strip malls", c’est-à-dire des centres commerciaux organisés comme une rue avec des magasins placés côte-à-côte, avec un parking. Leurs tailles peuvent varier entre 500 m² et 9000 m². Ces centres se situent généralement à l’intérieur des villes, près des artères de circulation et formant des unités indépendantes de l’extérieur.
Les strip malls s’articulent en général d’un gros magasin (par exemple : un supermarché) qui sert de point d’ancrage pour les magasins plus petits (les restaurants, les blanchisseries). C’est un concept d’urbanisme qui se concentre autour des déplacements en voitures.
Exemple de strip mall à Los Angeles
Vue aérienne d'un strip mall dans une banlieue pavillonnaire américaine
Realty Income en chiffres
Realty Income est une entreprise cotée en bourse depuis 1994 qui pèse aujourd’hui près de 39,2 Md $. L’entreprise a une dette nette de trésorerie disponible de près de 20 Md $ pour un parc immobilier détenu qui comprend plus de 13 000 centres commerciaux.
En 2022, Realty Income a perçu près de 3,3 Md $ de loyers et a redistribué 1,8 Md $ aux actionnaires sous forme de dividendes. En excluant l’amortissement des biens immobiliers et autres dépenses non monétaires (par exemple, les stocks options pour la rémunération des employés), l’entreprise a généré des fonds provenant de l’exploitation ajustés (en anglais "adjusted funds from operations" abrégé en AFFO) de 2,4 Md $. L’AFFO correspond au montant maximal théorique d’espèces que l’entreprise peut redistribuer aux actionnaires grâce à l’exploitation.
Depuis son introduction en bourse en 1994, Realty Income a distribué des dividendes de manière mensuelle et quasiment de façon ininterrompue. De plus, les dividendes ont augmenté de manière régulière à raison de 4,4% par an en moyenne.
Si on regarde l’évolution des capitaux investis (nouveaux dettes et fonds propres), de la valeur des biens immobiliers et les revenus perçus (loyers perçus et fonds d’exploitation ajustés), on se rend compte que les nouveaux rendements augmentent années après années.
Par exemple, en 2022, pour 100 millions de nouveaux dollars investis en nouveaux biens immobiliers, Realty Income génère 19,3% de loyers perçus supplémentaires et 14,2 dollars de dividendes potentiels (mesuré par l’AFFO) pour les actionnaires.
A la clôture de la séance du 10 septembre 2023, le rendement en dividende de l’action est estimé à 5,54%, ce qui peut sembler peu par rapport au rendement des bons au Trésor américain à 10 ans qui offrent un coupon à 4,288%. Mais c’est peut-être une manifestation de la bonne opinion du marché sur la bonne gestion de l’entreprise à travers les années.
Diversité et discipline
L’excellence de gestion de Realty Income s’explique par un maître-mot : la diversité. Le portefeuille de clients contient plus de 1 300 clients opérants dans 85 industries différentes. Ils sont en outre dispersé à travers 50 territoires différents, incluant les états américains, l’Irlande, l’Italie, l’Espagne et le Royaume-Uni.
Chacun des 20 plus gros clients de Realty Income ne représente pas plus de 3,8% des loyers perçus : le risque et les conséquences de loyers impayés sont ainsi réduits.
De plus, le gros des clients opèrent dans le commerce de détail courant, le secteur défensif par excellence.
Au niveau de sa structure de capital, les échéances de ses dettes sont étalées sur la durée, ce qui permet à l’entreprise de facilement y faire face. Les agences de notation Moody’s et Standard & Poor ont respectivement attribué des notes de A3 et A- à Realty Income.
En termes de potentiel de croissance, la direction fait état d’un potentiel de 4 T $ de loyers payés par an aux Etats-Unis, les marchés privés et publics confondus. Pour l’Europe, le montant des loyers payés s’élève à 8 T $. Les concurrents cotés de Realty Income ne sont qu’au nombre de 12 et se partagent un marché à 150 Md $. L’Europe n’en compte que 2 et se partagent 4 Md $ de loyers.
Conclusion
Realty Income fait partie de ce que l’on appelle de manière informelle les "dividend aristocrats". Ce sobriquet désigne les entreprises qui ont toujours payés et augmentés les dividendes versés aux actionnaires, année après année.
Ce statut prestigieux provient de la stratégie de l’entreprise qui a misé sur deux choses :
Un segment du commerce de détail qui fait littéralement partie du "American way of life" basé autours des automobiles.
Un accent mis sur la diversification à tous les niveaux : géographiques, les types de client et le segment dans lequel les clients évoluent.
Realty Income peut faire un bon candidat comme valeur de fond de portefeuille : on pourrait établir une petite position initiale que l’on renforcera dans le temps, en par exemple avec les dividendes.
Cet article ne constitue pas une recommandation d’investissement quelconque.